Page 43 - EELM_Report_cht

3. 重塑香港的舊區發展

「強化東大嶼都會」計劃讓我們可以徹底重新思考香港舊區的都市規劃，清除一直窒
礙規劃的土地限制。「強化東大嶼都會」計劃亦有助加速棕地活動的重置，令大家不
必再將發展焦點集中在具有生態價值的土地上(如郊野公園)。

現時市區重建有不少看似令人束手無策的限制：

• • 人口密度越來越高

重建計劃幾乎必然會增加地積比率，令人口密度更高。為了提高計劃的經濟回
報，私人發展商都會盡量提高地積比率(包括興建更多樓層、更多單位，但單位
面積較小)，以收回在收購業權上所花的人力和成本。作為牟利的半官方機構，
市區重建局同樣面對類似的財務限制，其重建計劃的總樓面面積平均增加兩
41
倍 ，換言之，相同面積的土地在重建後人口會有三倍之多。這種思維亦導致大
量所謂「牙籤樓」的出現，「牙籤樓」是指分佈零散的單幢高樓，在一群較矮的
市區重建計劃 舊樓之中鶴立雞群，造成人口密度提高、交通擠塞、空氣質素下降、缺乏休憩用

後的總建築 地、缺乏社區土地和空間、提高傳染病傳播風險等的不良影響。「強化東大嶼
都會」計劃能透過轉移舊區重建的發展權以及推行新發展，為舊區重建提供出
面積平均為
路。
原來面積的
3倍 • • 基建負荷過重

人口稠密不但令市區更擠迫，更會令區內的現有基建負荷過重。現時，道路擠
42
塞的情況日益嚴重，在過去15年裏私家車輛的增長速度是人口增長的四倍 。
交通擠塞問題已困擾著各個舊區，如油尖旺、九龍城、深水埗等。不少需要重建
的舊樓正正就是集中在這些區域，一旦提高了地積比率，區內居民數目將會大
幅增加，情況一定更為惡劣。

• • 重建時所需的安置空間有限

到了2046年，本港的老化樓宇將會增加300倍，因此重建期間需要用作安置 到2046年，
居民需用的額外空間亦會非常龐大。(見圖10)屆時，樓齡超過70年的樓宇中
超過70年樓齡的
會有326,000個私人住宅單位，亦即所需的臨時安置單位數量亦為326,000個。
私人房屋單位將達
土地不足令我們無法追得上樓宇老化的速度，情況嚴峻，我們不能對此坐視
不理。 326,000

個
現時的重建模式顯然並不理想，必須大力革新。我們應懷著更廣闊的視野及更長遠
的思維，從基本的市區重建進化至市區重生的概念。我們需要有大膽的理念，試想像
一下，要是我們消除了土地限制、充份利用市區重生的發展潛力，舊區居民的生活條
件將可以大大改善。

41
市區重建局項目紀要(2009年6月23日)。市區重建局。檢自：http://www.ursreview.gov.hk/eng/
doc/20090623_panel_paper_1_appendix.pdf
42
1999-2015年間，人口增長為每年0.8%，但私人車輛增長達每年3%(2016年，10月)。香港特別行政區政府
規劃署。檢自：http://www.hk2030plus.hk/TC/document/Transport%20Infrastructure%20and%20Traf-
fic%20Review_Chi.pdf
42