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房屋短缺並非香港獨有的問題，紐約、倫敦及三藩市等城市亦同樣面臨房屋危機。一篇由Edward L. Glaeser、
Joseph Gyourko和Raven Saks撰寫，題為〈樓價為何會上升？〉（ ‘Why have housing prices gone up?’）的
學術論文，或能為思考樓價上漲現象提出新的觀點。

該論文研究了美國1950至2000年的房屋市場，觀察到自1970年代以來，美國的樓價增幅遠快於建築工程價
格的增幅，但發展商並沒有建造更多房屋來回應上漲的樓價。這是由於一系列的規管要求，如土地用途管制
和分區規劃程序，窒礙了新供應的來源。發展商必須投入更多的時間、金錢和人力資源來滿足有關要求，這
變相要支付額外費用，才能換取在某地皮上建屋的權利，而過程中產生的成本令樓價遞增。換言之，當市民
以高價置業，整個社會就有如被徵收「規管稅」一樣。

香港房屋市場是否存在「規管稅」尚待討論，但「規管稅」卻能以不同形式出現。舉例來說，冗長的
規劃及土地管理程序是一項時間成本；而房屋發展密度因分區規劃限制而無法增高以容納更多住戶
亦可被視為一項隱性成本。

在現有的規管要求下，我們希望讀者思考，由此產生的代價，最終是由誰去承擔？

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