Page 36 - CHINESE_Housing

• 住房價格指數（HPI）：衡量某個經濟體在某一年的住宅物業價格變動
百分比。海外經濟體的數據來自歐盟統計局及 CEIC，香港的數據來自
差餉物業估價署。

依變數則為：

• 置業率（HOR）：衡量某個經濟體在某一年業主自置住單位在住宅單
位總數中所佔的比率。海外經濟體的數據來自歐盟統計局及 CEIC，香
港的數據來自差餉物業估價署。

• 通脹率 （包括在矢量 X 內）：衡量某個經濟體在某一年的消費物價變
動百分比。海外經濟體的數據來自歐盟統計局及 CEIC，香港的數據來
自差餉物業估價署。

• 國內生產總值增長率（包括在矢量 X 內）：衡量某個經濟體在某一
年的國內生產總值增長百分比。海外經濟體的數據來自歐盟統計局及
CEIC，香港的數據來自差餉物業估價署。

• 名義息率（包括在矢量 X 內）：衡量某個經濟體在某一年的短期名義
息率或銀行間的息率。海外經濟體的數據來自歐盟統計局及 CEIC。表
14 說明為不同經濟體所採用的名義息率代理變數。

表14. 名義利率的代理變數

資料來源：CEIC。

結果

正式的迴歸結果載於表 15。誠如第 (1) 欄顯示，在沒有固定時間效應的基
線迴歸，樓價變動跟國內生產總值增長和通脹率相關的係數是正數，而且具統計意
義，而息率（代表借貸成本）則屬溫和正數，但不具統計意義，置業率對房屋價格
的影響亦然。

誠如第 (2) 欄顯示，在控制時間效應後，所有與實質經濟變數相關的係數
都跟經濟直觀相符，且數值遠較第 (1) 欄為大。換言之，經濟增長和通脹跟住宅價
格成正比，而名義息率則相反。在此模型中，置業率似乎再次對住宅價格有正面的
影響，儘管不具統計意義。

為進一步探討置業率跟住宅價格的關係，我們在第 (3) 欄呈示第三項迴歸
結果，並且加上置業率的二次方項。有趣的是，住宅價格跟置業率相關的係數依然
是正數，但數值較大，甚至幾乎具統計意義，而住宅價格跟實質經濟數據的關係則
維持不變。

總結而言，我們的實證分析顯示，置業率上升未必會導致住宅價格下跌。

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