Page 31 - CHINESE_Housing

我們認為，物業價格長遠而言畢竟是受基本的供需因素支配，而非受置業
率的變動影響，而供需的基本因素應由經濟變數釐定。為說明這點，我們利用超過
30 個先進經濟體的數據進行了一項固定效應小組迴歸研究，結果顯示置業率跟樓價
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並無重要的統計關係。 換言之，向更多家庭批出房屋單位的完整物業權，未必會
導致住宅單位價格下跌。

8.2 不公平

人們對「補貼置業計劃」的另一項主要保留是認為計劃不公平，因為在計
劃下公屋租戶會獲政府給予「雙重福利」，即低租金及折讓售價。

我們認為，基於兩個原因，這項批評並不成立。第一是所謂「折讓」本身
並非真正的折讓。政府只是提供融資，「補貼置業計劃」之下選擇購買公屋單位的
租戶仍要支付首期和按揭貸款，若他們在日後繳付在「補貼置業計劃」下不再隨市
價浮動的未補價金額，政府其實可以回收有關物業的全部市值。

第二，「補貼置業計劃」中的土地價值資助，並非社會損失予有關家庭。
由於這些家庭已經入住有關單位，該單位和其所佔土地無論如何都不能由任何人使
用，因此並不對社會產生成本。向自住業主提供更高資助，讓他們可以選擇在公開
市場出售該些房屋單位，能將隱藏在土地的價值解鎖，重新調配作更佳用途。在現
行機制下，在缺乏相關的市場下，有關價值只能永遠鎖在土地之中，無人得益。因
此，這並非雙重福利，只不過是提供當初沒有提供的另一半得益。

在目前情況下，現行的公屋安排本身就是相當高昂的資助，要令公屋的租
金保持低廉牽涉相當多資源，甚至實際上是代代相傳的長遠資助。

舉個例子，假設一個公屋單位在公開市場的月租為 20,000 元，如今政府
把其以月租 3,000 元租給一位公屋租戶，即政府每月為該租戶提供 17,000 元資助。
在 20 年間，累計資助（不包括租金及市場調整）將超過 400 萬元。換言之，資助
該單位 20 年相等於悉數支付該單位的成本。

表 13 顯示，從 2008 年至 2013 年，公屋的平均按年周轉率是 0.92%。這
意味著公共租住房屋的流轉率實際上非常低，繼續資助現時的公屋租戶意味著住戶
根本無法享有居住的流動性。現時的租金資助機制不但浪費資源，而且不合邏輯。
相反，透過「補貼置業計劃」，相同的資源可以用來為公屋住戶提供強力誘因，爭
取真正的物業擁有權。

表13. 2008/09年度 至 2012/13年度的公屋單位流轉率

資料來源：政府新聞公報。

6. 有關迴歸分析結果的詳細資料，請閱附件三。
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