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附録三：置業率與樓價
誠如在第八章所述，有人擔心我們建議的「補貼置業計劃」將公營房屋私
營化，可能會引發樓市波動，這並非人們樂意見到。這種憂慮需要另行研究探討。
方法
為探討此憂慮，我們進行了一項固定效應小組迴歸研究，探討置業率跟房
屋價格變動的關係。房屋價格變動的方程如下：
= + ( ) + ( )+ +
為房屋價格指數，以衡量經濟體i 在時間點t 的樓價變動百分比。t
代表某一年。X 是一個矢量，包含被認為影響住宅價格的經濟變數，例如國內生產
總值實質增長、通脹和息率。 代表經濟體i 在時間點t 的置業率。
為考慮在整個經濟體保持不變，但會隨著時間轉變的任何被遺漏變數（例
如可能在某年，對鄰近的多個經濟體有相同影響的規管環境轉變），方程亦加添了
代表不同年份的二元變數Y 矢量。若觀察是某一年的所得，則矢量便等於 1，若否則
定為 0。 最後，誤差項 = + 顯示個別經濟體的時間恆常組分 δ ，及時
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i
變組分 。
採用時段t-1 重寫以上程式：
= + ( ) + ( )+ ( ) +
−1 −1 −1 −1 −1 −1
.
−1 = + −1 。在數字上，固定效應小組迴歸模型相等於計
算以上兩個程式的「第一級差異」，即某經濟體在兩個相連時段的變化。將
− −1 得出：
∆ = ∆ + ∆ ( ) + ∆ ( ) + ∆ ( )+∆
∆ 代表在時段t 和時段t-1 承受變數差異的t-1 差分算子。此過程剔除未能
被觀察，但可能跟包括在矢量X 的其他經濟特點相關的經濟體特有異質性 。就
本實證研究來說，我們對跟 ∆ 有關的跡象及統計意義感興趣。
數據
我們的數據是一組 2004 年至 2015 年、有關 33 個經濟體的年度統計資料，
總共觀察了 310 個項目。每個非二元變數的定義和來源撮述於下文。
應變數為：
7. 例如，如果是在2004年觀察，代表2004年的變數會設定為1，而代表2005年至2014年的變數則設定為0。
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