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圖6. 新加坡及香港1965年至2014年的實質人均生產總值(包括不同情境下的香港實質人均生產總值)，指數(1965=100)

6.公共房屋政策與社會公義

資料來源: 世界銀行。

究其原因，新加坡的公營房屋「組屋」可自由買賣，交投活躍，故此毋須
承擔香港無論是租住公屋還是居屋的「無謂社會福利損失」。45 年算下來，這筆賬
十分驚人。單單這一點就足以解釋兩地 GDP 實質人均增長率大部分的差異。同一
圖內亦附有香港在兩種可能性下實質人均 GDP 增長率的推算，分別假設年增長率
額外提高 0.5% 及 1%。

不論是第一種或第二種情景，也可能低估了不讓公營房屋自由租賣對社會
的損失，因為這只考慮到不讓住戶享有地價升值的靜態損失，而事實上還有大量動
態損失需要計算。

為了更好說明我們房屋政策帶來的潛在經濟損失規模，我們估計政府補貼
住房私有化及放寬轉售限制，可帶來的新增房屋資本估計可達 3.336 萬億元，相當
於 2013 年本地生產總值 156.9% （見表 11） 。 其中，公屋每個單位的房屋資本
平均增值 336 萬元，租置單位每個增加 196 萬元，居屋單位每個增加 205 萬元。

表 11. 私有化及去規管化的公營房屋資本的估值

資料來源: Wong (2014) 。

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