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然而，更值得注意的是有關市場的長期發展。自千禧年至 2015 年的 15
年間，本港零售業總銷貨價值有 1.5 倍的增長，但同期的私人零售物業面積僅增加
23%。這種供需之間的差距在過去幾年尤為明顯：在 2009 年至 2015 年期間，零售
業銷貨價值增長 73%，但私人商零售空間的新增供應只有 3%（圖 18）。
由於近乎沒有新增供應，龐大的需求增長差不多完全反映在租金水平的飆
升。2000 年至 2015 年期間，私人商用物業租金上升 80%，而當中 84% 的增長在
2009 年至 2015 年期間錄得（圖 17）。
圖 18. 零售樓宇總存量及銷售額
800
700
600
(指數, 1985=100) 500
400
300
200
100
0
1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
零售樓宇總存量 零售銷售額
資料來源：差餉物業估價署及CEIC。
商業租金飆升不僅損害香港作為全球服務業中心的競爭力，而且直接影響
1
普羅大眾的生活。我們估計，本港的總體通脹中有超過 40% 歸因於住宅及商業租
金增長。因此，商業空間供應不足帶動租金上升，確實加重了一般消費者的負擔，
尤其收入較低者又或靠積蓄過活的退休人士。
2.2.3 工業物業
工業物業市場的供應短缺問題與其他物業種類不遑多讓，這從最新的統計
數字可見一斑。本港私人分層工廠大廈的空置率自 1996 年來持續下降，在 2015 年
底估計為 5.0%，創出 1988 年以來的新低（圖 19）。
圖 19. 私人分層工廠大廈的空置率
資料來源：差餉物業估價署。
1. 假設租金開支為消費物價指數項目中外出用膳、衣服鞋履、耐用品，以及雜項物品和服務總成本的25%。
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