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3. 土地供應的實際問題


                                                和挑戰







                                                    在前兩章中,我們探討了不同物業市場的最新供需情況,並說明了本港社
                                             會和經濟各個領域,從住屋、商用空間以至醫療等基礎設施,仍面臨嚴重的土地短
                                             缺問題。


                                                    在此前提下,我們難免要問:「香港應如何增加土地供應?」正如我們在
                                             首份研究報告中詳細檢視,本港長期依靠填海和發展新市鎮來增加可發展用地。然
                                             而,這種開發模式近年逐漸受到質疑。

                                             3.1 探討土地供應政策的複雜性

                                                    社會上有一種新興論述:土地供應不一定要依靠填海或新市鎮發展。按此
                                             論述,香港目前仍有大量未被有效利用的土地資源。因此,政府的土地供應策略應
                                             先完善現有使用效率偏低的土地資源。


                                                    棕地是其中一種使用效率偏低的土地資源。所謂「棕地」是指新界中已改
                                             用作其他用途,例如露天貯物場、貨櫃場、倉庫、工業回收場等與周邊環境並不協
                                             調的荒廢農地或鄉郊土地。所謂「棕地優先」的概念,即指在考慮填海、發展綠化
                                             帶等其他土地供應途徑之前,應優先考慮開發棕地。

                                                    基金會並不同意此論述。絕大部分棕地屬私人擁有,並且有不同用途。因
                                             此,開發棕地的過程必然涉及收地、拆遷、安置、補償等問題。我們就 2015/16 至
                                             2018/19 年度落成的多個公共房屋項目進行研究,發現每當這些項目牽涉上述問題,
                                             發展時間都極為漫長。

                                             3.2 極長的發展時間

                                                    正如表4 所示,目前公共房屋項目的發展時間(即項目從提交至區議會審
                                             議直至完成所需時間)有長有短,從 55 個月(4.6 年)至 139 個月(11.6 年)不等。






















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