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千禧前後與 2010 年代提出的發展計劃不謀而合，原因不難想像：近 20 年
前制訂而在 2000 年代擱置的計劃，經過些微調整後被再次提出。

古洞北和粉嶺北新發展區的計劃早於 20 年前經已制訂，假如政府預留充
足的規劃和發展時間，有關計劃可能無須擱置到 2014 年才被重啟及修改。過往經
驗似乎表明，一旦樓市復甦，政府便應立即為發展計劃作好準備。若能如此，前述
的大型房屋項目可能已經竣工。

4.2 個案研究：濱海灣

新加坡中心區濱海灣的發展反映出該國政府的土地供應策略，或可印證土
地儲備的重要性。濱海灣是新加坡中央商業區的延伸，設施齊全，滿足各項商務、
商業、金融、娛樂和運動需要。

濱海灣的發展節奏明快，而且經精心規劃。填海工程於 1969 年動工，
1992 年完成，佔地 360 公頃，可比香港天水圍新市鎮的面積（430 公頃）。事實
上，新加坡市區重建局於 1983 年公佈發展區的總體規劃，並於 1988 年提出計劃草
案予公眾檢閱，可見填海工程遠早於有關程序便已展開。濱海灣發展的時序表明，
新加坡政府的土地供應策略相當有系統和持續性。此外，雖然填海工程於 1992 年
完成，但濱海灣金融區的實際施工時間則在 2000 年代中期才正式展開。該區計劃
可容納共逾 3,000 萬平方呎的寫字樓空間，相當於整個香港中環所能提供的面積（圖
33）。

香港的西九文化區勉強可與濱海灣發展作比較，儘管兩者的規模和投資無
法相提並論。西九文化區佔地 40 公頃，只有濱海灣面積的九分之一。此外，西九
文化區的投資額約為 216 億港元，而單計濱海灣金沙（位於該區的綜合娛樂城）的
投資額已高達 38.5 億新加坡元（約 210 億港元）。

從新加坡的經驗清楚可見，充裕的土地儲備有利長遠的土地供應，同時有
助保持香港仍然享有的競爭優勢。我們明白，要政府智勝市場絕非易事，但濱海灣
的例子足以說明，擁有土地儲備以適應市場變化，儘管困難，卻是有可能做到的。

圖 33. 新加坡濱海灣

資料來源:團結香港基金。

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