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6.2 釋放現有土地資源的潛力

誠然，經過政府進行的兩輪全港土地用途檢討，不少原本定為「政府、機
構或社區」地帶的用地已申請改劃用途。然而，我們仍希望指出一些位處市區，並
有潛力作進一步優化發展的土地資源。

我們翻查資料，發現市區有不少「政府、機構或社區」用地未被充分利用，
又或管理欠佳，令環境惡劣。此類用地包括熟食小販市場、垃圾收集站、停車場及
工地，位於荃灣、長沙灣、油麻地等地區（例子見圖 38）。

圖 38: 油麻地廟街與北海街交界

資料來源：團結香港基金。

要充分發揮其發展潛力，尤其這些用地均位處市區，其中一種可行方式是
將之重新發展成綜合大樓，一方面重置原有設施（如熟食市場），另一方面容納其
他公共用途（如青年旅館等非永久住屋設施）。旺角朗豪坊即為先例：室內熟食中
心坐落於一棟高樓的平台層。

當然，要落實此類重建項目前，須完成不少程序。例如，如欲放寬建築物
高度限制，可能要按《城市規劃條例》第 12 條要求修訂法定圖則；要改變有關土
地的用途，則可能要按《城市規劃條例》第 16 條提交規劃申請；土地契約的相關
條款也可能需要修改。

在實際施工層面，政府或須進行詳細的交通影響評估，更可能要在建築設
計中加入特殊考慮，以避免增加噪音滋擾或空氣污染。但最重要的是，市區內確實
仍有可用的土地資源。從商業角度而言，這些土地未必適合作私人住宅（或商住混
合）發展，但顯然有改善為不同公共用途的潛力。

例如，不少港人現居於「劏房」等不適切居所，市區的情況尤為嚴重。有
鑑於此，前述用地可用作興建綜合大樓，既容納原有設施，同時讓非政府組織營運
廉租住宿以至露宿者收容中心。

有志者事竟成。事實上，政府已實行了類似的改劃土地用途程序。例如，
長沙灣福榮街及營盤街交界一幅「政府、機構或社區」用地，現為臨時停車場和臨
時垃圾收集站，已改劃作「住宅（甲類）」用途，並規定發展項目需提供至少 70
個公共停車位和一個垃圾收集站（圖 39）。

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