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則》，為 16 年以來首次修訂。根據修訂後的準則，部分市區用地的最高住用地積
比率提高 20%（表 10）。
表 10: 修改的規劃標準與指引

註: (^) 視乎地盤類型而定。
(*) 只有在附有大型運輸才可採用8倍。
資料來源: 規劃署。

值得注意的是，根據指引，啟德新發展區的最高住用地積比率為 6.5 倍（這
在最新版本中並無調整）。與此相比，啟德新發展區內 21 幅用地的平均住用地積比
率由 4.5 倍增至 5.5 倍。此外，啟德新發展區內共有 43 幅用地已 / 正申請提高發展
密度，但這些用地的建議 / 已修訂住用地積比率平均仍低於 6 倍（表 11）。

根據最近由香港理工大學建設及環境學院發表的研究，即使前述用地的平
均住用地積比率由5.5倍進一步提高到6.7倍，預期對日照時間、空氣流通、天際線、
大氣溫度等因素的附加影響只是微乎其微。然而，如按此幅度提高地積比率，將可
能帶來額外 160 萬平方呎的住宅建築樓面面積，以及額外 120 萬平方呎的非住宅建
築樓面面積。

除此之外，正如第四章中表7 所示，按 2001 年的發展規劃，啟德新發展
區預計容納超過 21 萬人口，遠高於最新估計的 12.3 萬人口。粗略計算，即使區內
發展密度進一步增加 20%，容納的人口仍將低於 15 萬，比 2001 年的發展規劃所
估算的數字少約 30%。

類似情況同樣出現於其他地區。以將軍澳南為例，在 2005 年樓市明顯上
升之前，區內更有供過於求的情況，政府因此將該區的地積比率由原來的 6.5 倍降
到 2 至 5 倍，約相當於減少一萬個住宅單位，預計容納人口由原來的 13.1 萬人減
至 9.8 萬人。

隨著樓價在隨後數年一直攀升，政府於 2012 年 11 月決定放寬該區四幅住
宅用地的發展密度，將地積比率提高 0.3 至 0.4 倍，惟增加的單位供應只有 433 伙。
將軍澳南和啟德的例子似乎說明，即使高密度發展乃原初目標，提高一項大型發展
計劃的發展密度，遠較降低發展密度困難。

我們促請政府把握機會，在大型土地發展項目動工之前，盡量提高發展密
度，從而將規劃過程所花費的艱鉅努力，盡可能轉化成更多空間。可考慮提高發展
密度的項目包括啟德新發展區、將軍澳 137 區、東涌新市鎮擴展計劃等。這些項目
可容納大型交通基礎設施（如鐵路站、巴士總站），十分有利高密度的發展。

我們同時建議規劃署研究在市區重建的過程中，放寬市區用地的發展密度限
制。此舉將可令重建後提供的新單位數目盡量增加，使發展項目在財政上更為可行。

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